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八字详解

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辛辛苦苦打工挣钱一整年的知识城,总算得到了丰厚的“年终奖”。

上周五,知识城的“十四五”规划新鲜出炉。未来几年知识城打算干嘛?这份规划里写的清清楚楚,涉及产业、交通、医疗、教育、商业……

除了这些黄埔区政府还送出了两个年终彩蛋。

彩蛋一:知识城版图再度扩容,重新划定了广州知识城的国土空间范围,将长岭居板块(长岭街全部和萝岗街北部的科城山庄三期等地)全部划入知识城范围中。

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彩蛋二:文件提到位于长岭居长岭路以南,奥园春晓以西的长岭居商住项目将引入万达广场。这是继萝岗万达广场、南岗万达广场和茅岗万达广场后,黄埔的第四座万达广场。

通篇看下来,感觉知识城未来可期,十分提振信心。

建设11年,知识城羽翼渐丰

说起造城,广州绝对是数一数二的。

各种高大上的新区看得人眼花缭乱,知识城、科学城、智慧城、科教城、金融城、国际创新城……

这些新区就像是打着励志标签的青春成长剧,看来看去都是同一套路。

电视剧中标榜的“独立人设”,大同小异都是靠着背景、机遇,因缘巧合下继承家产,或是在霸道总裁的帮助下从此走上人生巅峰。想象中打怪升级的热血剧情都没有,好好一部“成长励志剧”,最后不脱俗套地变成男女主角相爱相杀。

看回广州大大小小的新区,差不多也是这个路数。

所谓的新城自贸区,到头来还是得抱紧主城大腿,政策时不时奶一口,区里市里各种资源发发糖。搞事业搞钱?先断奶再说。

但知识城不同,开发建设11年,知识城羽翼渐丰,这个板块早就走出一套自己的独立行情。

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知识城航拍

作为东进战略首要发展的区域,有准自贸区名头加持,加上产城融合概念较强,知识城凭着专心搞事业的干劲,硬是把一个不被外界看好的“山旮旯”,打造成宜居的热门板块。

房价是最好的证明。2020年,知识城房价迎来一波大涨,知识城核心区域的地铁盘,二手房价一度突破4万+,投资客抢着买一二手房价倒挂近1万/㎡。

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从近几年的楼盘供求数量来看,知识城板块的缺货情况尤为明显。

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今年来,片区内供应套数仅3589套,创近四年来最低,新房供应量稀缺,拉动了知识城板块内二手房的成交量。

知识城这次发布的“十四五规划”,可以看出知识城搞事业的决心,吞并长岭居,为的是吸引更多的人过来安家置业。

知识城vs长岭居,合作共赢?

自从政策发布一直有媒体报道,认为知识城扩容的好处多多,这次的版图调整,对于知识城和长岭居双方皆是利好,可谓是一次“合作共赢”。

尤其对知识城来说,可用的土地资源变多了,未来可以规划更多的产业和配套,有了长岭居这样一个“高端住宅区”,让知识城不再是远离市区的“山旮旯”,蹭着长岭居的位置优势,与区府CBD做邻居。

咱们先看知识城的规划,按功能区分为三大板块:南、北两端是产业区,中间区域是生活服务区。

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知识城南区:产业主要布局以宝能新能源汽车、小鹏汽车、医疗器械装备智造生产基地,以及航空轮胎大科学中心、大湾区协同创新密码应用基地等。同时在广汕路镇龙片区布局一定居住生活区。

知识城北区:以百济神州、康方药业、诺诚健华等生物医药和粤芯芯片、创维智造等集成电路为代表的高端先进制造业生产基地,是知识城也是广州开发区未来经济的重要引擎。

知识城中区:主要是居住生活、总部经济集聚区,教育、医疗、市政等公共配套资源最集中,城市界面最好,就在这一区域。

此次扩容面积超232平方公里,约占整个黄埔区48%,整个知识城看上去像一个弯弯的“月牙形”。

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而资源最为集中的位置,正是知识城的腹地,大致在新龙镇-龙湖街道一带。知识城的总部资源、科技创新、商业配套、医疗资源、教育资源大多都在这一块。

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月牙的两端,则是要专心搞事业的。

知识城最顶端的九佛街道,靠近白云区的钟落潭(规划发展大健康产业)知识城的北区发展生物医药产业属于近水楼台,另一个重量级的半导体产业刚好补充了知识城的产业结构,一边做研发基地,另一边做生产中心。

长岭居的“事业心”曾几番落空

长岭居在地势上呈两条绵长的山岭,顾名思义,可以居住地长长的山岭。规划中长岭居的常住人口将达到 20 万人,但由于长岭居地势群山环抱,导致长岭居片区内的交通和产业布局稍显滞后,定义是“区府的后花园”。

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长岭居航拍图

这几年,只有生态而无更多实体产业支撑沦为“睡城”的长岭居,在科创产业布局上真的尽力了。

曾计划在长岭居水库南岸,圈出一大片地布局“黄埔实验室”,打造专为海归学者和科研人员创造的实验室和科研建筑群。

2019年又调整元贝地块。在原以居住用地上整为教育科研用地兼容商业商务用地,拟规划为产学研一体化的高教园区,引进高等名校与科研机构,吸引湾区科研人才,打造高新技术转型、产业孵化的产业链条与服务体系,面向世界的大湾区科学研究中心。

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2019年,长岭居元贝地块规划调整示意图

今年3月,黄埔区规资局就永顺大道以南、萝岭路以东地块控规调整方案征询意见进行公示。

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坊间高关注度的几个科创项目,最终都落空了。长岭居久盼的产业没有,倒是等来了康复理疗养老功能的院区。

虽然与科学城近在咫尺,但眼看着周围板块“产城融合”打得火热,长岭居虽有不甘但也只能分到“高端居住区”的名号,再次坐实“睡城”地位。

近五年来,整个黄埔区的产业用地出让大部分集中在科学城、知识城,长岭居只出让了2宗地块,地块用途围绕着医疗卫生、健康养老,产业的含金量实在不行。

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此番,长岭居被纳入知识城板块,有了知识城强规划概念、强教育资源以及强产业落地的三方支持,长岭居终于可以甩开袖子干事业了。

扩容的好处是化零为整,从产业发展、公共服务、生态宜居、交通出行等多维度进行全面的规划。

比如交通方面。37 号地铁线一期(佛塱 - 广州东站)经过长岭居长平站将会加速建设。根据知识城最新的交通布局,37 号地铁线一期将连接佛塱至广州东站,这条地铁线如果开通,缓解长岭居业主出行的困扰。

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知识交通布局图 新增规划一条地铁37号线

比如产业,对长岭居的定位是这样的。黄埔创智云谷位于长岭街,知识城将依托各路资源,将其打造成大湾区国家级技术创新中心产业集群。

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再者,黄埔区正在积极推动知识城纳入国家自贸试验区扩区范围。如果成功,功能和地位将与南沙对打。换句话说,知识城自贸试验区的利好将会辐射到长岭居。

理论是这样没错,纳入知识城,看起来似乎是“睡城”长岭居迎来利好,整个片区的教育资源也可以共享,但长岭居的业主却高兴不起来。

规划是好的,距离是远的

从规划图上对比上来看,长岭街道的水西和长岭居一同划入知识城,但属于原属于长岭居东片的永和街道的部分却放弃了。位于长岭居永和街道的实地常春藤就不在此列。

据不完全统计,隶属于长岭街道的楼盘包括:中冶逸景台、龙湖揽境、天健天玺、五矿壹云台、越秀·星樾山畔TOD、佳大瑞园、科城山庄三期、奥园春晓、保利越秀岭南林语、万科山景城、万科山景城 · 樾山、万科元培里 ……

长岭居在售新盘:中冶逸景台、五矿壹云台、天健天玺、越秀·星樾山畔TOD、佳大瑞园等,这些新盘均价在3.65-4.2万/㎡。

知识城在售新盘:万科幸福誉、升龙学府、星汇城,价格在2.75-3万/㎡。

可以看到,长岭居的定价是明显高于知识城的。

所以纳入知识城,对长岭居业主来说,首先从价格上就吃了大亏。

第二个,距离实在远,配套完全蹭不到。

还记得吗?前面我们说到扩容后的知识城呈“月牙形”,月牙的底部,正是长岭居。

而知识城集中开发的位置和优势资源都在中间腹地。

从知识城核心区到长岭居,二者在距离上就有了先天的差距。即便被纳入知识城了,但也很难享受到知识城的发展利好。

举个例子,从中冶逸景台到万科幸福誉大约25公里,即便是自驾也需要将近三十分钟。

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而从长岭居去科学城则近得多,七八公里的路程,十来分钟就能去到科学城核心区。

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长岭居业主告诉八弟:“我们长岭居原本的教育配套就不错,真的亏大了。”

即便是配套共享,学区共享又怎么样呢?难不成还真的每天跑二三十公里送孩子去知识城读书?

而且长岭居的地价和房价比知识城贵一万多,以后我们的房价会不会被知识城拉低?怕是以后,长岭居的房子都不好卖了。

欢迎加入知识城?

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切~这福气给你要不要啊!