什么八字的房地产老板破产

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

这几天连着有人咨询通州的新盘项目，说是优惠挺大。我说未必是年底促销，而是开发商资金链紧张，小心暴雷。还是先上网搜搜进展情况吧，别买来个麻烦。

多数人都没说什么，只是问问情况。只有一个小姑娘表示不在乎，认为如果开发商出事，国家一定会出手相助的。这说的都让我有点儿感动了，很少有人能这么理解我们开发商，想到一块儿去了，开发商也都盼着国家相助呢！不过说实话，这种好事儿的概率太小了。

开发商在资金链紧张时确实是盼着国家出手，未必是专门救自己，盼的是出台整体利好政策。历史上也不是没有过，到现在为止三次比较大型的，让n多开发商躲过了一劫。

一、

第一次自然是2003年了。在那之前很多开发商都已经活不下去了，盖出的房子卖不掉，拖欠的工程款只能拿房子抵账。可包工头也不爱要啊，于是三角债拖得各家都快暴雷了。

那会儿我在一家比较大的公司总部上班，因为资质较全，所以挂靠了很多的工程公司。有一阵子我的部门招了个新员工，被派到项目公司，只是每周一来开例会。结果这小子也就干了一个月吧，突然提出要辞职。我问他为什么？人家回答，一个月回了四次总部，每次的大门都被讨债的围堵，四次还都不是同一拨人。那说明这公司很危险了，再干下去弄不好自己也会来讨要工资，何必给自己找麻烦？

那会儿有个下属公司八建，被拖欠的工程款最多，被堵门讨要的也最多。但真不怨他，确实是开发商卖不出去，谁也没辙。那会儿八建押来的房子遍布全北京，老板念叨说在四环上任何一个地点停车，方圆两公里之内必定有他押过来的房子。

那会儿不光是他，几乎所有的施工方都生存困难。不接工程是等死，接了工程是找死，怎么都不容易拿到钱。结果熬到非典之后，中央出手了，房地产别列为支柱产业之一。在信贷的扶持下，房子开始好卖了。

大概到2005年底吧，这八建老板就还清了所有的欠款，毕竟房子值钱还好卖了。到2006年底，房价又翻了一番，此人陡然暴富，中国都装不下他了，到非洲承揽工程换石油去了。

我有时候想过，如果2003年没有鼓励政策，那不知有多少房地产老板倒闭。也就出现不了后来的各种乱象了。但这只是幻想，历史无法改变，特定时期自然有其事件发生的道理。

二、

第二次就是“四万亿”计划了。

在2005-2007年的大行情中，几乎所有的老板们都赚了大钱。事后有人总结，这些老板们都相当于是坐着电梯般发财，太快了。但是，如果问每一个老板是怎么上来的，回答或是说在电梯里做俯卧撑、或是深蹲，还会有说拿大顶上来的。他们都忽视了这电梯的根本作用，却以为是自己的本事。而且，还都认为自己这运气不会停，行情也会永远好下去。

于是，到了2007年地王频现，连这词儿都臭大街了，几乎三天一个地王，弄得媒体都麻木了。那年我所在的公司也拿了个地王，西南某城市的，还是郊区。后来老板回想起来都觉得奇怪，怎么会在这种破地方花这么多钱？

其实就是当时的氛围导致，所有人都昏了头，就觉得好日子会永远的过下去，房价会永远涨下去，至少在自己卖完房之前是不会出事儿的。

但是2007年下半年开始，房子越来越不好卖。到年底，王石抛出了“拐点论”，确信楼市拐点真正到来，气的同行大骂老王造谣。但其实就是没有王石说这些，房子也是不好卖啊，这是事实。

之后的那一年，全中国不知有多少烂尾楼。当初拿了地王的没几个敢开工的，都想方设法的要退地呢，不敢盖了。2008年初，先是潘石屹说房地产业要发生“百日剧变”，也就是100天之内就要有众多房企扛不住了。之后甚至传说有三万家要倒闭，中国房地产崩盘了。

确实有很多房企要不行了，那会儿各种消息满天飞，到处都是要卖地卖项目的。老板们断臂求生，谁也看不到希望在哪里。

希望就是2008年底的四万亿计划了。虽然房地产没有被列入支柱产业，但信贷是向这边倾斜的。几乎是一夜之间，房地产火了。在此期间，典型的有两家公司，一家熬成了仙，一家跌成了狗。

跌成狗的就是当年的顺驰，经过几年的突飞猛进，终于跑不动被打垮了。被迫卖给路劲的时候才卖了12个亿，估值也不过是20亿多点儿而已，还不到现在融创的零头的零头。孙老板后来后悔了，折腾了好几年才办完手续。所有人都只能说他运气不好，没熬到政策落地市场回暖。

熬成仙儿的自然就是恒大了，许老板那几年也是狂飙突进，就想着尽快上市融资。可造化就是弄人，直到楼市寒冬到来，恒大依然上市无望。那会儿几乎所有人都说恒大要完了，肯定熬不下去。许老板据说到香港把能找的关系全都找到了，到最后才在郑裕彤帮助下融资了5亿美元，结果熬到了2008年底，渡过难关又火了起来。

能熬到2008年底的都活了下来，政策救活了行业，也救活了企业。到第二年王石又发感慨：阿猫阿狗的开发商都赚钱了！

三、

第三次更是绝对的政策救市了，这次的典型受益者是佳兆业。

2014年底，又是楼市寒冬。那年佳兆业本来还算业绩很不错的，但到了年底却爆了雷，成为第一家美元债违约的房企。也没什么别的理由，就是没钱了，怎么都没钱了，否则也不至于连2000多万美元都拿不出来。

到了2015年春天，媒体上讨论的已经不是佳兆业会不会倒下的问题了，而是几月倒下，会引发多大的市场动荡，多米诺骨牌将传导到何种程度？

佳兆业必死无疑，可债权人怎么办？那会儿我所在公司也是债权人之一，老板专门组织了讨债班子，想方设法的要多弄点儿钱回来。可是大家都是这么想的，甭管最后得到什么都行，总比完全打水漂儿强。

据说讨债组组长都快抑郁了，吵架吵的嗓子都哑了，但就是什么结果都没有。连佳兆业自己都闹不清到底欠了多少钱，该怎么算？本来佳兆业还想尽快买项目以回款自救，结果全国的债权人迅速行动起来，争相恐后的冻结了他们的所有项目，想救都没法救了，只能等着倒闭。

也不知道郭老板是怎么熬过那几个月的，但反正他是熬过来了，佳兆业也熬过来了。到了春天，这边的还债方案还没吵出来呢，央行、住建部和银监会等部委连着发布鼓励政策，又是降首付又是减税什么的，这明显是楼市回暖的信号。

我们公司在深圳的这个讨债组都傻了，不知道该干什么好。是继续吵架要债呢，还是趁着行情好帮着佳兆业出货还账？要不就算是要回一堆房子也没什么用，不如现金好使。房子只有在人家本主开发商手里才能卖出高价的。

神奇的事情也就此发生了。谁都不知道该怎么办，佳兆业的房子也就被这么冻结着，眼睁睁的看着房价上涨也卖不了。但这就是吊诡的事情，磕磕绊绊的可能折腾到2016年吧，深圳的房价已经翻了番，上海北京也都跟着启动了，其他城市全都在跟进。这会儿各家债主们达成了一致，让佳兆业解封卖房吧。

到这个时候，不仅没人怀疑佳兆业的还款能力了，反倒有银行愿意继续提供贷款。佳兆业太幸运了，完整的躲过了行情的启动期，一开卖就是巅峰，吃到了价格最丰厚的时间段，利润碾压其他全部同行，堪称凤凰涅槃。

四、

经过了这几次国家救市，估计各家老板们也都养成了路径依赖。就是能借债就拼命的借，只要能熬下去就一定能等来希望。尤其到了大到不能倒的时候，也就相当于绑架了政府，让他们不得不出手相助。

不过这几年暴雷的大型房企也不少了，蓝光、宝能、泰禾、新华联、华夏幸福等等，也不能说都倒下了，但都是在苦苦熬着。他们在等什么？等救市政策呗。没有什么危机是不能用暴涨的房价来拯救的。只要是有政策利好，有银行支持，那一切暴雷都只当是庆功前的烟花！

像恒大和佳兆业，这几年又借了数不清的债务，加杠杆抢地王的事情都没少干，就是等着楼市再一次火爆。如果真能实现，那老板的资产可就不是翻番了，而是指数级增长。

五、

不过这一次我觉得悬了，中国的房价绝不可能永远上涨，国家经济禁不起这种冲击。美国日本的前车之鉴摆在面前，中国绝不可能走他们的老路。从疫情开始至今，我也从开始的幻想到了现在的淡然。中央抗住了如此大的经济压力也没有放松楼市监管，反而推出了统一管理出让金、三道红线等政策，房产税也在试点之中，可以看得出中央的决心了。

所以，我总觉得开发商们这次或许要赌输，就算有人拉他们一把，但指望着出台全国性的救市政策大概率不可能了，否则压制房价的工作将前功尽弃。就算疫情再肆虐，中国也已经具备了对抗的能力，犯不上这会儿再用房地产的手段了。

拭目以待吧，我是不看好这场赌局，老板们押的有点儿大了。富贵险中求是肯定的，但当年凭运气赚到的财富，或许也会凭本事输回去。

仅供参考。

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