八字看周星驰为什么这么怪

自从2016年国庆调控出台，到河南省住建厅发布“627”限价令，郑州的楼市调控已经进入到了收割阶段。

楼市一片风声鹤唳。

在政策对市场的强势干预下，楼市迅速回归理性。严控需求端，刚需客排山倒海行军蚁般的恐慌性购房不复存在。限制备案价格，开发商心血来潮肆意涨价的的时代也成了历史。历经政策的洗礼和市场的打磨，一些由炒房客堆积起来的泡沫，也被强力刺破。一些热点区域的牛鬼蛇神，由于没有钢铁般的品质和成熟的落地，迅速被打归原型。爬得越高，摔得越狠。

2016年疯狂的景象已经看不到，楼市的黄金时代悄然逝去，部分楼盘甚至自断手腕，降价30%。投资客高位站岗，刚需客蹚水捡漏，已成常态。

市场就是这样的脆弱，经不起任何的风吹草动更何况大风大浪，迷茫、观望、疑惑、悲观的氛围遮云蔽日，看不清楚哪里是高地，哪里是深坑，哪里坡缓弯小，哪里滩多水急。

有些人唱衰市场，叫嚣着房价要跌；有些人谨小慎微，站在局外不敢进场；有些人拿着房票，自认是买房的最好时机。

山雨欲来风满楼，春江水暖鸭先知。让我们看一看，限价之下，郑州房价下跌最惨的是哪个区域。

1

降价！降价！降价！裸泳者浮出水面

2016年下半年郑州房价疯涨，涨幅一路领先，甚至摘得全国涨幅三连冠。

随后郑州开始进入调控期，限购、限售、限卖、限价等手段层出不穷。在政策的干预之下，市场开始出现波动，房价出来区域性松动。2017年6月27日，河南省住建厅发布“627通知”，限价新房不能高于2016年10月份的水平。悬崖勒马，急刹车之下，部分区域呈现断崖式降价。

郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平，大致分3种情况定价：

1、如果2016年10月，项目前期在售，按照当时的签约价备案销售；

2、如果是新盘，按照周边同品质楼盘的2016年10月签约价备案销售

3、如果2016年10月周边没有项目在售，按照目前周边同品质楼盘的签约价销售。

且不得以任何形式收取价外费用、捆绑车位销售以及设置其他附加条件。

笔者将郑州划分为30个片区，回顾2016年10月，郑州房价已经涨到接近峰值，就以这个时间节点为标准，结合近期各区域开盘情况，看看郑州各区域哪里落差最多，哪里下跌的最大。

从近两个月的开盘数据来看，新房方面，主城区价格被夯实，融创象湖壹号、碧桂园龙城天悦、和昌林与城为代表的近远郊项目纷纷下调开盘价格。

在二手房方面，7月份，郑州二手房房价也是一路下跌，从7月初的16061，降到上周的15850，一个月内已经降了211元了。7月份第4周二手房挂牌房价为15850元/㎡，上周二手房挂牌房价为15942元/㎡。

降价已经成为潮流，而其中跌的最惨的，就是曾经蹦的最高的。只有在潮水退却之后，才会发现，到底是谁在裸泳。

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主城夯实，近郊坚挺，远郊神话破

“房子是用来住的，不是用来炒的”，接连实施的调控政策说明，当前的楼市，已经不再是炒房客呼风唤雨的时代了。一些依靠开发商营销手段和炒房客投机行为而堆叠起来的房价神话，也将逐个破灭。炒房的，赶紧收手；投资的，别再入市；刚需的，赶紧趁着政府为我们砍价的机会，抓紧时间捡漏。

大潮涌来的时候，很多人都不要底裤跳进水中，在大潮退却之后，谁在裸泳，自然就一目了然。根据第一部分的分析可以看出，主城区房价已经被夯实波动不大，北四环、常西湖等近郊价格坚挺，略有松动，最先扛不住的就是那些并没有坚硬配套、钢铁品质所依托的远郊盘。

>>>> 北四环：价格平稳着陆，刚需回流的还有机会

北四环片区是指连霍高速以北到北四环，中州大道以西，西四环以东的广大区域，包括金水区的部分地区和惠济区的广大地区，都统称为北四环片区。本区域成熟区域基本上为惠济区，以惠济区政府为中心。

该片区被称作郑州的绿肺，高端、宜居、静谧、休闲、一直都是大北区的标签，被定位成旅游、休闲、度假区。相比郑州其他近郊，这里没有工业、没有物流，并且紧靠黄河湿地，贾鲁河、大运河也已开始改造，以及黄河迎宾馆、果岭山水、古树苑公园、黄河花园口风景区，使得北区俨然成为了未来几年在郑州生活的最佳居住区域。

地铁2号线已经通车，使区域价值凸显，房价快速提升，在建的地铁3号线、4号线，以及规划中的地铁7号线，将为片区注入新的活力，极大提升区域价值。惠济万达落地、宜家选址，也一改区域商业匮乏的面貌，以诸多商业中心为原点辐射周边，成为郑州大北区的商业核心区域。

特别是这几年来，金水区北部区域的柳林、刘庄、庙里以及惠济区老鸦陈等多个城中村相继开始拆迁，释放了大量土地进入市场。加上拥有北大学城、黄河迎宾馆、惠济区政府所在地等，片区发展已非常成熟。

从去年开始，北四环片区房价持续抬升，2016年年初，该片区主要楼盘售价均价在8500元/平米左右，到了2016年10月份，均价达到了15000元/平米，位于文化路开元路的美景麟起城从年初的一万出头，涨到了16000，涨幅达到60%。近期开盘的项目，均价也保持在15000元/平米左右，刨除部分部分项目的精装溢价，区域价值应该在13500-14500元/平米。

1、郑州北区，作为郑州近郊，正在快速走向发展成熟阶段，在2016年下半年，涨起来的房价已经落地，调控政策对片区房价影响不大，说明该片区已经平稳着陆，价格相对稳定。虽然，经历了和昌林与城（北四环沿线划归此片区）均价11000元/平米的低价冲击，但是对整个片区的影响并不明显。

2、地铁。将来，会有三条地铁线从片区经过，基本覆盖了整个片区，地铁密度可比肩主城。地铁的优势相当明显，将会从主城区带来大量的刚需和刚改客源，也会吸引大量的投资客。

3、片区有大量的土地资源，仅2016年年底就有大约50万方住宅用地成交，这些项目将会在今年下半年入市。此外，还有大量的城中村动迁，有土地就有优势，就有叫板的能力，未来将会有大量项目入场，更多的精装产品将会在片区出现，市场会更加繁荣，大量的项目入市，也会对区域价格进行一次重新洗牌，是刚需回流的难得机会。

代表项目：

万科天伦紫台：高层均价16000元/平米，精装。

正商家河家：高层均价15000元/平米，精装。

美景麟起城：高层均价16500元/平米，精装。

正商林语溪岸：均价13500元/平米，毛坯。

>>>> 常西湖：利好不断，价格坚挺

总的来说，常西湖新区的区位并不算很差，位于西三环以西、西四环以东，北至化工路以南与高新区接壤，南到常庄水库与二七区为邻，规划面积约39平方公里，规划人口约30万。毗邻郑州建成区，交通四通八达，各种资源近水楼台，相比规划中的其他几个新区可谓是占尽天时地利。

这年以来，常西湖新区更是利好不断。

西流湖生态公园加速建设进度，目前西流湖公园南区向市民开放；南水北调跨渠桥完工，南水北调生态走廊形成；河南首个地下三层交通环廊正在加紧施工。

2016年，郑州市人民政府网发布《郑州市民公共文化服务区“四个中心”项目城市设计》通过专家评审会，原则通过了《郑州市民公共文化服务区“四个中心”项目城市设计》成果。此次“四个中心”城市设计通过专家评审，使未来一座国际化、现代化、人性化的重点发展区域越来越清晰的展现在我们面前。这也意味着，常西湖新区的开发已进入实质性阶段。

可谓是喜大普奔。

似乎，在与东部的角力中，曾经的郑州扛把子西区在落后一局之后，要发力扳回一局。然而，这并没有什么卵用。

郑州是一个地形奇特的城市，北边的黄河极大限制了郑州的北进，西部地形复杂，荥阳上街发展滞缓，而且有南水北调干渠在那里，也不适合长足西扩。西部的区位优势再明显，比起东部腹地和大动脉港区，也是相形见绌。

此外，2005年，省委、省政府决定郑州-洛阳工业走廊的发展，常西湖新区、中原新区、郑上新区等西部三区正好是这个战略构想的腹地和中心地带。常西湖新区首当其冲，整个大西区的未来，很可能走中原区的未来，工厂林立，烟囱密布。

常西湖新区规划有1、6、10、14四条地铁线路入境，目前，1号线已经通车。然而，区域的影响力不是一蹴而就，也不会一蹶不振。根据该区域的长远规划，还是未来可期的，但是这个未来，要等十年，乃至二十年。

常西湖新区有着独特的条件：与老城区仅隔一条西三环，被高新区，中原新区等多个热门的区域包围，这里有五大公园、四条地铁、四大中心、三条河道、高大上的综合管廊，有名校郑州一中，这里是将来市政府的所在。也因为这些原因，常西湖片区的房价得到持续上扬，即将入市的旭瑞和昌城市之光对外释放的价格在14000元/元平米，虽说价格虚高，但是也对得起这得天独厚的区位条件。如今，恒大、融信参与常西湖片区的刁沟、址刘棚户区改造项目，将为区域房价再打一剂强心针。

代表项目：

和黄熙花园：均价14000元/平米。

永威西郡：均价13000元/平米。

汇泉西悦城：均价11000元/平米。

>>>> 南龙湖：价格缓落，外溢刚需开始触底

南龙湖是个奇怪的区域，最初，龙湖镇在曾被誉为“郑州南花园”，曾经这里遍及洋房、别墅。成为郑州改善群体，远离城市喧嚣，回归田园静谧的世外桃源。

如今，龙湖镇却成为被郑州驱赶出来的刚需置业的最后生机之地，满城遍布刚需盘，甚至多次烂尾的烂盘都会有刚需去接手。

从高配到低配，从改善到刚需，龙湖镇经历的是历史的倒退吗？

对于一个不和主城区连接，无产业优势，独立发展的新区而言，人口的导入才是区域发展的第一要务。而刚需在购房者的比例中又占有绝对优势，因此逐渐偏刚的南龙湖，利用价格的优势，吸引更多刚需的到来本就是龙湖镇发展的题中之义。况且刚需大多以年轻人为主，年轻人的进驻对整个区域而言，无论是发展的活力，还是生活氛围的成熟都大有裨益。

受到限购政策的影响，在春节前后，部分项目俨然已经冲击万元大关，如今，又回落到九千时代，降价幅度在1000元左右。可以看出，南龙湖价值已经被充分挖掘，价格定位清晰，再没有发挥空间。

1、在主城区外的各郊县，龙湖镇的距离是相对较近的。南三环到南龙湖最近的项目（绕城高速附近）直线距离 6公里左右。

2、地铁二号线已经通车，经过快速路、郑新快速路、紫荆山南路完美衔接主城区。到郑州主城区车程在半个小时左右，时间成本花费不多。

3、大学高校园区生活配套成熟。南龙湖有 8 所大学，常年在校师生 18 万人。大批高校的进驻给龙湖镇带来了众多人口，从而带动了相关配套设施的完善，商超、广场等因高校而建的设施开始兴起。

3、规划前景好，升值潜力巨大。镇而优则市，规划中龙湖镇是要升级为市的。“郑州南花园”，许多知名房企聚集在这里，许多高端项目在这里落户，值得期待。

4、价格相比主城区具有绝对优势，在外溢刚需在心理承受范围之内。

代表项目：

阳光城俪景湾：平层房源整体均价为9000元/平米，复式房源整体均价为11000元/平米。

融侨城：整体均价为9300元/平米。

>>>>荥阳东：楼市惨烈，刚需被低价收割

2016年前后，荥阳片区的楼盘房源均价在5000元左右，2016年下半年开始，经过疯狂的半年时间，涨价潮席卷荥阳，区域内房价已涨至万元左右，房价翻一番甚至更高。进入到2017年下半年，荥阳楼市却出现了另一番景象，量价齐跌，一片惨烈，请看言之有屋曾经的区域分析文章。先看一下该区域最近的开盘数据：

8月5日，郑州唯一一个项目开盘——汉飞壹号华府，高层均价5500-6500元/㎡，推出238套房源，去化187套，去化率79%。

7月29日，碧桂园龙城推出推高层306套房源，洋房84套房源，高层（毛坯）均价7300-8500元/㎡，洋房（毛坯）标准层均价9000元/㎡，销售375套，去化率96.15%。

7月23日，新城尚郡推出高层300套房源，均价8400元/㎡起，售出115套，去化率38.33%。

7月22日，郑西鑫苑名家推出高层102套房源，洋房36套房源，售出104套，高层7200元/㎡，洋房8500元/㎡，去化率75.36%。

如今的荥阳东出现了冰火两重天的现象。在楼市疯狂时期，房价一度冲击万元大关，9000一度成为主流，而目前区域内房价基本稳定在7500-8500元/㎡之间，降价幅度在2000元左右，刚开的汉飞壹号华府，甚至开出了5字头的价格，不禁让人唏嘘。

1、片区房价受政策的干扰非常严重。主城区纳入限购之后，为片区房价上涨提供了充足的动力。而在荥阳纳入限购之后，导致客户回流主城区，刚需溢入严重不足，楼市迅速降温。

2、河南省住建厅“627”限价之后，在售房价不得高于2016年10月周边房源均价，也在一定程度上影响了该片区对自身价格定位的反省。

3、融创、亚新、美景等大牌聚集的白沙绿博片区、地铁2号线加持的南龙湖都已经回归到万元以内，该片区价值优势不明显，相对东、南片区并没有核心竞争力。况且，与主城区之间又夹着一个常西湖，客群分流严重。

4、前期溢价严重，区域价值被高估，房价虚高，如今只是价格回到合理区间。

代表项目：

金地格林小城：均价8600元/平米

碧桂园龙城天悦：精装改毛坯，均价8500元/平米。

新城尚郡：均价8900元/平米

郑西鑫苑名家：均价7200元/平米

>>>> 白绿组团：下跌最惨，沦为炮灰的练兵场

一年来，白沙绿博组团经历了过山车一样的非凡体验。2017年上半年，白绿组团被捧上了天，什么“四个驱动”、什么“两个中心”，各种利好不断，该片区进入了卖方市场。该片区的各项目售楼部人潮汹涌，开发商说啥就是啥，动辄验资都要100万，价格说定多少就定多少。该片区的楼面价都被炒到了将近一万。

时间进入下半年，在经历了短暂的“全款的往里进，按揭的不要堵在门口”的奇葩现象之后，白绿正式进入了买方市场，价格非但不再上涨，还下跌了30%！即使购房门槛再度提高，但是捡漏的机会也大大增多。比如，在亚新美好艺境在开盘失利之后，又重新将目光头像了按揭客户的怀抱，自己扇了自己一个大耳光。广大的按揭刚需们在饱受歧视之后，忍不住要翻出一个白眼：买不买要看我心情了！

1、远郊的房价被打回了原形，其中重要的因素是备案价限价政策的影响。

2、区域现有的区位优势和成熟度不足以支撑一万五+的高房价，神话破灭，泡沫蒸发，房价只能定义在万元以内。

3、该区域已经失去了和郑州北、以及南部区域叫板的核心竞争力，价格降下来已经再难回调。

4、投资客开始收手，刚需重新夺回阵地，白绿必须调整好刚需入场的姿态和价格，否则将被市场抛弃。炒房客退场，刚需陷入观望，长线投资者可以继续守候。

5、经济基础决定上层建筑，中央严禁各级政府建设“楼台馆阁”，某大型机关的动迁或成泡影，没有了竞争了资本，只能乖乖任人宰割。

如今的白绿组团，虽然不至于到了某些舆论声称的“破鼓万人捶”的局面，但是，到如今还在不负责任的狂捧白绿的，很难不说有着什么见不得人的暗地交易。白绿片区的真相到底如何？沦陷于白绿的炮灰们，是被挟裹上车还是自愿被强奸？让我们看看为什么白绿会成为跌的最惨的区域。

很多人认为，白沙绿博组团毗邻郑东新区，东区作为河南全省经济中心向东自然外溢，顺势拓展，白沙首当其冲，会很多发展成为生活成熟区和经济繁荣区。但是，大家都忽略了一个问题，就是目前，郑东新区仍旧处于发展阶段，高铁站区域可以说是东区发展的末梢。从开发到如今，东区已经开发了十多个年头，如今东区的直径才有6公里。白沙组团规划范围西起京港澳高速，东至万三公路，北起黄河郑州市界，南至陇海铁路，总面积156平方公里。其中，组团中心区面积79平方公里，远远超过了郑东新区。距离城区中心直线距离超过20公里。

绿博组团的产业定位很明晰，产业导入很强势，华强、方特、华夏文化复兴产业园、海宁皮革城、周星驰、凤凰、华谊电影小镇、迪士尼电商等项目的签约和落地，片区的明天一派欣欣向荣。

1、不要看规划，要看执行！白沙绿博的规划起点很高，但在执行过程中，难免会出现缩水，低标准执行，道路设计不合理、质量差，一些刚修好的路破损严重，现实无法完全依照规划进行。

2、区域定位高端，但是现状复杂。区域内有物流大道、107国道等交通线，杂乱的交通严重影响片区的品质，大货车遍地跑，尘土飞扬，现在正在建设期间，更是工地林立，丝毫没有品质基因。

3、白沙的拆迁安置房，影响区域品质提升。先不说安置房将要入市，会对片区房价影响有多大，但就十多个城中村的大量安置房，就能将片区的居住品质直接拉下来。片区是否能形成高端居住区的氛围，造成很大不确定性。安置房聚集的区域，往往是新城中村的诞生地。

4、片区与郑州不仅仅隔着京港澳高速、圃田片区，还有商都大道两侧成片的物流用地，还隔着前程大道两侧成片的省级部门预留用地。到郑州主城区的直线距离超过20公里，虽然有郑开城际、地铁9、12、17号线的加持，但是通勤成本巨大。

5、绿博土地控规容积率在1.5-3.0之间，只能做小高层或者洋房，或者牺牲利润降低容积率做别墅。区域配套尚未成熟，做高层产品的风险很大，而且卖不上价钱。无论怎么操作，都会是难啃的骨头，而该片区的地价已经涨上来了。

白沙绿博本来就应该是富人的后花园，炒房客的天堂，做低密度稀缺高端社区才是王道，现如今走了南龙湖的老路，为刚需大开便利之门，结果不伦不类，骑虎难下。

代表项目：

融创象湖壹号：高层全款价格9300-9800元/平米。

亚新美好艺境：全款价格为9500-11000元/平米，首付60%价格为11000-12000元/平米，整体均价11000元/平米。

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总结：需求是检验价格的唯一真理

刚需置业，对区域的把控，必须要有钢铁的保证。因为刚需并不同于投资者，大大降低了房子的商品属性，住是刚需置业的首要因素，区域要负担得起业主的生活、工作、孩子上学等所有必要条件。所谓配套不齐全、潜力待发掘的潜力股，并不足以支撑刚需的购买欲望。刚需群体购房需要满足以下几个要素：

1、地铁。以地铁为主的公共交通的便利程度，是刚需置业者首要考虑的一个因素。地铁的修建是以主城区为主兼顾郊区，公共交通的便利程度除了是决定刚需生活品质的一个重要因素，更是决定许多刚需置业的决定因素。

2、居住区成熟度。你不会想要在市区买了菜然后坐两个小时车到30公里外的家里做饭吧？

3、房价波动较小。是用来住的，不是用来交易的，涨再多永远只是一个数字，但是一旦猛跌，将是灭顶之灾。选择房价波动较小、房价基本夯实的主城区，是个明智之举。

4、合理的价格区间。不用多说，贵了也买不起。

而投资群体买房子也无外乎三个理由：

1、方便自住。交通成本不能超过一个小时，距离上班不超过10公里或者地铁不超过10站的。

2、有出租价值。周边有写字楼和成熟居民区。

3、升值空间大。核心热点区域、学区房、地铁沿线等。

以上这些要素，目前来说，都是远郊项目所缺少的，但是却是置业者所必不可少。尤其是对于广大刚需，最好要把机会留在环内，三环没机会，就去四环，远郊真的不是你们该考虑的地方。

三十年河东，三十年河西。白沙绿博被狂吹到一万八的情形历历在目，南龙湖要并入主城的谣言还言犹在耳。

在江湖，出来混总是要还的。

在炒房客的卖力吆喝下，无论你是挟裹还是自愿，上了车来就不必再东张西望，做好站岗的准备，学会炮灰的自我修养才是下一步应该考虑的事情。

总得来说，目前远郊项目都属于“德不配位”，现有的价值却支撑不起不要脸的价格，过高的期望和蓝图麻醉了自己和仓促上车的劳苦大众，没有钢铁品质的支持，在强力的政策导向下，毫无还手之力，甚至连死亡前的抽搐都没有。

虽说如今，尘归尘土归土，都回归故态。但是，对于处在发展大方向上的白沙绿博依旧是要长期看好，毕竟时间才是最好的操盘手。

只是，作为正要上车的你们，一定要有双火眼金睛，真的假的，实的虚的，要冷静分析，仔细辨别。

是妖精，总会有现出原形的那一天。